Calculateur de rapport de valeur du prêt (LTV)

Le taux de prêt sur valeur (LTV) exprime la taille d'un prêt hypothécaire en pourcentage de la valeur évaluée ou du prix d'achat de l'immobilier (lequel est le plus faible). Les prêteurs l'utilisent comme signal principal de risque : un faible taux de LTV signifie que le prêteur a un intérêt dans la propriété et peut récupérer le prêt en cas de faillite, tandis qu'un taux élevé signifie que le prêteur est exposé en cas de baisse des prix. Le taux de LTV influence directement le taux d'intérêt, les exigences d'assurance hypothécaire et la qualification au programme.

Sur un prêt conventionnel, les prêteurs exigent une assurance hypothécaire privée (PMI) chaque fois que le prêteur doit plus de 80% de la valeur du bien. L'assurance PMI protège le prêteur — pas le prêteur — contre le défaut et coûte généralement entre 0.3% et 1.5% de l'ensemble du prêt par an. Selon la Loi de protection des propriétaires de 1998, l'assurance PMI conventionnelle doit s'arrêter automatiquement lorsque le solde du prêt atteint 78% de la valeur initiale, et un prêteur peut demander sa suppression à 80% avec une historique de paiement propre.

Le LTV regarde uniquement le premier prêt hypothécaire. Le taux combiné de prêt sur valeur (CLTV) ajoute tous les liens hypothécaires garantis par le bien — un deuxième prêt, un prêt à échéance variable, un prélèvement HELOC ou un prêt piggyback — et divise le total par la valeur du bien. Le CLTV est ce qui contrôle la qualification pour des prêts secondaires et des remboursements en espèces ; la plupart des prêteurs limitent le CLTV à 80% à 85%, même si le taux de LTV du premier prêt est confortablement en dessous de ce seuil.

Les prêts conventionnels vont jusqu'à 97% de LTV avec PMI (80% sans PMI). Les prêts FHA permettent jusqu'à 96.5% de LTV mais exigent une prime d'assurance hypothécaire initiale et annuelle qui reste souvent pendant toute la durée du prêt si le montant d'apport est inférieur à 10%. Les prêts VA pour les vétérans et les prêts USDA de développement rural permettent tous deux un taux de LTV de 100% — sans apport — mais le VA impose une redevance de financement et l'USDA impose des limites de revenus et géographiques. Les prêts jumbo, au-dessus des limites conformes, sont plus stricts et limitent généralement le taux de LTV entre 80% et 90%.

Un taux de LTV supérieur à 100% signifie que le solde du prêt est supérieur à la valeur du bien — couramment appelé être sous-évalué ou en dessous de la valeur. Le remboursement ou la vente sans apporter de fonds au moment de la clôture deviennent difficiles, et une vente forcée peut ne pas produire assez pour rembourser le prêteur. Des programmes comme HARP de la FHFA existaient historiquement pour rembourser les prêts conventionnels sous-évalués ; aujourd'hui, les emprunteurs doivent généralement attendre que les prix se rétablissent, rembourser activement le principal, ou envisager une vente à prix réduit ou une modification du prêt.