Kalkulator Rasio Pinjaman terhadap Nilai (LTV)

LTV adalah ukuran pinjaman yang dinyatakan sebagai persentase dari nilai penilaian properti atau harga pembelian (yang mana yang lebih rendah). Pemberi pinjaman menggunakan ini sebagai sinyal risiko utama: LTV rendah berarti peminjam memiliki keberatan dalam investasi dan pemberi pinjaman dapat memulihkan pinjaman melalui penjualan properti dalam keadaan penjualan paksa, sedangkan LTV tinggi berarti pemberi pinjaman terpapar jika harga properti turun. LTV secara langsung memengaruhi tingkat bunga, kebutuhan asuransi pinjaman, dan kelayakan program.

Pada pinjaman konvensional, pemberi pinjaman memerlukan asuransi pinjaman pribadi (PMI) ketika peminjam berutang lebih dari 80% dari nilai properti. PMI melindungi pemberi pinjaman — bukan peminjam — terhadap kegagalan dan biasanya biaya 0.3% hingga 1.5% dari jumlah pinjaman per tahun. Menurut Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah tahun 1998, asuransi PMI konvensional harus otomatis berakhir ketika saldo pinjaman mencapai 78% dari nilai awal, dan peminjam dapat meminta penghentian pada 80% dengan riwayat pembayaran yang bersih.

LTV hanya melihat pinjaman pertama. Rasio Kredit-Tingkat-Nilai Gabungan (CLTV) menambahkan setiap jaminan yang diperoleh dari properti — pinjaman kedua, pinjaman ekuitas rumah, pengambilan dana HELOC, atau pinjaman piggyback — dan membagi totalnya dengan nilai properti. CLTV yang mengendalikan kelayakan untuk pinjaman kedua dan refinansialisasi tunai; kebanyakan pemberi pinjaman membatasi CLTV pada 80% hingga 85%, bahkan ketika LTV pinjaman pertama saja jauh di bawah batas tersebut.

Pinjaman konvensional mencapai hingga 97% LTV dengan PMI (80% tanpa PMI). Pinjaman FHA memungkinkan hingga 96.5% LTV tetapi memerlukan premi asuransi pinjaman awal dan tahunan yang sering kali tetap selama seluruh masa pinjaman jika uang muka di bawah 10%. Pinjaman VA untuk veteran yang layak dan pinjaman pengembangan pedesaan USDA memungkinkan LTV 100% — tanpa uang muka — tetapi VA membebankan biaya pendanaan dan USDA mengenakan batasan pendapatan dan geografis. Pinjaman jumbo, di atas batas konformasi, lebih ketat dan biasanya membatasi LTV sekitar 80% hingga 90%.

LTV di atas 100% berarti saldo pinjaman yang tersisa lebih besar dari nilai pasar properti — biasanya disebut sebagai berada di bawah air atau terbalik. Refinansialisasi dan penjualan tanpa membawa uang ke penutupan menjadi sulit, dan penjualan paksa mungkin tidak menghasilkan cukup untuk membayar pemberi pinjaman. Program seperti HARP dari FHFA pernah ada untuk refinansialisasi pinjaman konvensional yang berada di bawah air; saat ini, peminjam biasanya harus menunggu harga pulih, membayar pokok secara agresif, atau mengambil pendekatan penjualan pendek atau modifikasi pinjaman.