محاسبة نسبة القيمة المُقررة (LTV)

نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي حجم القرض المُقدّم كنسبة مئوية من قيمة العقار المُقَيّمة أو سعر الشراء (الذي يُعتبر الأقل منهما). يستخدم المُقرّرون هذه النسبة كمُشير رئيسي للخطر: نسبة قرض منخفضة تعني أن المُقرّر لديه مصلحة في العقار، ويمكن للمُقرّر استرداد القرض من خلال تأجير العقار، بينما نسبة قرض عالية تعني أن المُقرّر معرض للخطر إذا انخفضت الأسعار. تؤثر نسبة القرض إلى القيمة مباشرة على معدل الفائدة، متطلبات تأمين القرض، وقابلية التسجيل في البرامج.

في القروض التقليدية، يتطلب المُقرّرون تأمين القرض الخاص (PMI) عندما يتجاوز المُقرّر 80% من قيمة العقار. يحمي هذا التأمين المُقرّر — وليس المُقرّر — من الفشل، ويُكلف عادةً من 0.3% إلى 1.5% من مبلغ القرض سنويًا. وفقًا لقانون حماية المُستأجرين لعام 1998، يجب أن يُلغى تأمين القرض الخاص تلقائيًا عندما يصل الرصيد إلى 78% من القيمة الأصلية، ويمكن للمُقرّر طلب إلغائه عند 80% مع سجل دقيق للدفع.

تُنظر نسبة القرض إلى القيمة فقط إلى القرض الأول. أما نسبة القرض المُجمعة إلى القيمة (CLTV) فهي تضيف كل الضمانات المرتبطة بالعقار — مثل القرض الثاني، قرض مخصص للمساكن، سحب من قرض مخصص للمساكن، أو قرض مُعتمد — ثم تقسم المجموع على قيمة العقار. تتحكم نسبة القرض المُجمعة إلى القيمة في القدرة على التسجيل في القروض الثانية والتحويلات المُخصصة؛ وغالبًا ما يُحدّ المُقرّرون نسبة القرض المُجمعة إلى القيمة إلى 80% إلى 85%، حتى لو كانت نسبة القرض إلى القيمة في القرض الأول تُعتبر منخفضة جدًا.

تُسمح للقروض التقليدية بحد أقصى لـ 97% من نسبة القرض إلى القيمة مع تأمين القرض الخاص (80% بدون تأمين). تسمح القروض FHA بحد أقصى لـ 96.5% من نسبة القرض إلى القيمة، لكنها تتطلب مبلغًا مقدّمًا وسنويًا لتأمين القرض، والذي غالبًا ما يُحتفظ به طوال مدة القرض إذا كان المبلغ المقدّم أقل من 10%. تسمح القروض VA للجنود المُؤهلين والقروض المخصصة للمناطق الريفية بحد أقصى لـ 100% من نسبة القرض إلى القيمة — بدون مبلغ مقدّم — لكن VA تفرض رسوم تمويل، وتحدد USDA حدود الدخل والمكان الجغرافي. تُعتبر القروض المُضاعفة، التي تتجاوز الحدود المُتوافقة، أكثر صرامة وغالبًا ما تُحدّ نسبة القرض إلى القيمة إلى حوالي 80% إلى 90%.

إذا تجاوزت نسبة القرض إلى القيمة 100%، فهذا يعني أن مبلغ القرض المُبقي أكبر من قيمة العقار في السوق — يُعرف عادةً باسم "الانحدار تحت الماء" أو "الانحدار إلى الأسفل". يصبح التحويل أو بيع العقار دون دفع أموال في وقت التسليم صعبًا، وقد لا يُنتج بيع قوي كافيًا لسداد المُقرّر. كانت هناك برامج مثل HARP في الماضي لتحويل القروض المُضطربة التقليدية؛ اليوم، غالبًا ما يحتاج المُقرّر إلى انتظار تحسن الأسعار، أو تقليل الرصيد بشكل مكثف، أو الذهاب إلى بيع مبكر أو تغيير القرض.