Calculadora de Relação de Valor de Empréstimo (LTV)

A LTV é o tamanho de um empréstimo expresso como porcentagem do valor avaliado ou do preço de compra do imóvel (qualquer um dos dois, o menor). Os credores usam isso como sinal primário de risco: uma LTV baixa significa que o tomador tem participação no imóvel e o credor pode recuperar o empréstimo em caso de falência, enquanto uma LTV alta significa que o credor está exposto se os preços caírem. A LTV influencia diretamente a taxa de juros, os requisitos de seguro de hipoteca e a elegibilidade para programas.

Em um empréstimo convencional, os credores exigem seguro de hipoteca privado (PMI) sempre que o tomador deve mais de 80% do valor do imóvel. O PMI protege o credor — não o tomador — contra a falência e geralmente custa 0.3% a 1.5% do valor do empréstimo por ano. De acordo com a Lei de Proteção de Proprietários de 1998, o PMI convencional deve ser automaticamente cancelado quando o saldo do empréstimo atingir 78% do valor original, e o tomador pode solicitar a cancelação em 80% com histórico de pagamentos limpos.

A LTV analisa apenas o primeiro empréstimo. O Valor de Empréstimo combinado (CLTV) adiciona todos os créditos garantidos pelo imóvel — um segundo empréstimo, um empréstimo de equity, um saque HELOC ou um empréstimo de "piggyback" — e divide o total pelo valor do imóvel. O CLTV é o que controla a elegibilidade para créditos secundários e refinanciamentos com saída de dinheiro; a maioria dos credores limita o CLTV a 80% a 85%, mesmo quando a LTV do primeiro crédito estiver confortavelmente abaixo desse limite.

Empréstimos convencionais atingem até 97% de LTV com PMI (80% sem PMI). Empréstimos FHA permitem até 96.5% de LTV, mas exigem uma taxa de seguro de hipoteca inicial e anual que muitas vezes permanece por toda a duração do empréstimo se a entrada for inferior a 10%. Empréstimos VA para veteranos e empréstimos de desenvolvimento rural USDA permitem 100% de LTV — sem entrada — mas o VA cobra uma taxa de financiamento e o USDA impõe limites de renda e geográficos. Empréstimos jumbo, acima dos limites conformados, são mais rigorosos e geralmente limitam a LTV em torno de 80% a 90%.

Uma LTV acima de 100% significa que o saldo do empréstimo é maior que o valor de mercado do imóvel — comumente chamado de estar "submerso" ou "inverso". Refinanciamento e venda sem trazer dinheiro ao fechamento tornam-se difíceis, e uma venda forçada pode não gerar o suficiente para pagar o credor. Programas como o HARP da FHFA existiram historicamente para refinanciar empréstimos convencionais submersos; hoje, os tomadores geralmente precisam esperar que os preços se recupere, pagar o principal com agressividade ou buscar uma venda curta ou uma modificação de empréstimo.