Calculadora de Índice de Cobertura de Serviço da Dívida
Calcule seu Índice de Cobertura de Serviço da Dívida (DSCR) e fluxo de caixa após o serviço de dívida anual a partir da receita bruta anual, despesas operacionais e pagamentos de dívida anuais. Obtenha uma classificação de saúde e veja como você se compara com os mínimos de DSCR de credores comuns.
Entrada
Renda
Custos operacionais da propriedade ou negócio — não incluindo pagamentos de dívida.
Serviço da Dívida Anual
Saída
| Métrica | Valor |
|---|---|
| No data yet | |
| Programa de Empréstimo | Min. DSCR Diretriz | Atende à Diretriz? | NOI Adicional Necessário |
|---|---|---|---|
| No data yet | |||
Mais formas de usar esta ferramenta
API REST
curl -X POST https://api.iotools.cloud/v1/tool/debt-service-coverage-ratio-calculator \
-H "Authorization: Bearer YOUR_API_KEY" \
-H "Content-Type: application/json" \
-d '{
"grossAnnualIncome": "250000",
"operatingExpenses": "100000",
"annualPrincipal": "30000",
"annualInterest": "20000",
"currency": "USD"
}'Troque pela sua própria chave, da sua conta. Os campos da ferramenta viram o corpo da requisição — sem envelope.
Peça a um agente de IA
Use the IOTools `debt-service-coverage-ratio-calculator` tool (Debt Service Coverage Ratio Calculator) on this input:
YOUR_INPUT_HERECole isto em qualquer agente conectado ao servidor MCP do IOTools e depois adicione sua entrada.
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|---|---|
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Também disponível via
Guias
O que esta calculadora de DSCR faz
O Índice de Cobertura de Serviço da Dívida (DSCR) mede se uma propriedade ou negócio gera renda suficiente para cobrir seus pagamentos de dívida — é o número mais verificado quando um credor subscreve uma hipoteca comercial, um empréstimo da SBA ou um empréstimo para propriedade alugada. Esta ferramenta calcula seu DSCR e seu fluxo de caixa após o serviço de dívida a partir da renda bruta, despesas operacionais e pagamentos de dívida anuais, classifica sua cobertura e mostra como você se compara com os mínimos de diretriz usados por cinco programas de empréstimo comuns.
Como usar
Insira sua receita bruta anual e despesas operacionais anuais (usadas para derivar a Renda Operacional Líquida), depois seus pagamentos anuais de principal e juros. O resultado é atualizado conforme você digita: um resumo com seu DSCR, uma classificação e seu fluxo de caixa após o serviço de dívida, mais uma tabela de comparação contra cinco mínimos de DSCR de credores comuns — com o aumento exato de NOI necessário para limpar cada um, se você ficar aquém.
Como o DSCR é calculado
Renda Operacional Líquida (NOI) = Receita Bruta Anual − Despesas Operacionais Anuais
Serviço de Dívida Anual Total = Principal + Juros
DSCR = Renda Operacional Líquida ÷ Serviço de Dívida Anual Total
Fluxo de Caixa Após Serviço de Dívida = Renda Operacional Líquida − Serviço de Dívida Anual TotalUm DSCR de 1,00x significa que a renda cobre exatamente os pagamentos de dívida sem nada restante. Acima de 1,00x significa fluxo de caixa positivo após o serviço de dívida; abaixo de 1,00x significa que a renda não cobre totalmente a dívida, e o déficit deve vir de algum lugar.
Escala de classificação DSCR
- Forte — 1,50x ou superior
- Aceitável — 1,25x a 1,49x
- Marginal — 1,15x a 1,24x
- Fraco — 1,00x a 1,14x
- Insuficiente — inferior a 1,00x
Diretrizes de limite de credor
A tabela de comparação mostra figuras mínimas de DSCR comumente publicadas para empréstimos SBA 7(a), hipotecas comerciais convencionais, multifamily/apartamentos, CMBS e construção, e — se seu DSCR atual ficar aquém da diretriz de um programa — o valor exato de NOI adicional que você precisaria para atender.
Estas são diretrizes gerais, não garantias. Os requisitos reais de DSCR variam de acordo com o credor, tipo de propriedade, índice de empréstimo para valor, crédito do mutuário e condições de mercado — alguns credores exigem mínimos mais altos para tipos de propriedade mais arriscados, e alguns aprovam proporções mais baixas para mutuários fortes. Trate a tabela de comparação como um ponto de partida para a conversa com um credor, não uma resposta final.
Perguntas frequentes
O que conta como uma despesa operacional? Custos recorrentes de operação da propriedade ou negócio — manutenção, taxas de gerenciamento, seguros, impostos sobre a propriedade, serviços — mas não pagamentos de dívida, depreciação ou despesas de capital. O serviço de dívida é contabilizado separadamente no denominador.
Por que meu DSCR é diferente do calculado pelo meu credor? Os credores às vezes ajustam o NOI (adicionando de volta certas despesas não monetárias, excluindo renda única) ou usam cifras dos últimos doze meses em vez de uma projeção. Esta calculadora usa a definição padrão do livro didático; considere qualquer discrepância como um motivo para perguntar ao seu credor exatamente como eles calcularam o seu.
Um DSCR inferior a 1,00x sempre significa que o empréstimo será recusado? Não automaticamente — um mutuário com reservas fortes, outras fontes de renda ou uma história de crescimento convincente às vezes ainda pode se qualificar. Mas a maioria das subscrições convencionais trata o DSCR sub-1,00x como uma bandeira difícil que requer justificativa.
Quero verificar minha carga de dívida pessoal (não comercial) — esta é a ferramenta certa? Não — DSCR é uma métrica de cobertura de renda de negócio/propriedade. Para uma comparação de índice de dívida para renda pessoal, use a Calculadora de Índice de Dívida para Renda em vez disso.
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